Reforma de apartamento antigo em Curitiba: como modernizar plantas dos anos 80 e 90

Entre os Censos de 2000 e 2022, o número de apartamentos em Curitiba passou de 117.013 para 230.267 — um crescimento de quase 97%, segundo dados do IBGE tabulados pelo IPPUC. Hoje, um em cada três domicílios da cidade é apartamento, contra um em cada quatro há duas décadas.

Boa parte desse estoque foi construída entre os anos 1980 e 1990. São imóveis bem localizados, com estrutura sólida, metragens generosas e plantas que refletem um modo de morar que mudou completamente desde então.

A cozinha isolada do restante da casa. A área de serviço fechada atrás de uma porta. A sala dividida em dois ambientes por uma parede que ninguém mais quer. Um corredor longo que consome metros quadrados sem entregar função. Essas eram soluções coerentes com a época — e são exatamente os pontos que uma reforma bem projetada resolve.

Este post é para quem tem — ou está comprando — um apartamento antigo em Curitiba e quer entender o que é possível transformar, o que precisa ser atualizado além da estética, e como esse tipo de reforma se conduz na prática.

Por que reformar em vez de comprar faz sentido em 2026

O contexto de mercado mudou de forma relevante nos últimos dois anos, e isso alterou o cálculo de quem estava dividido entre reformar o imóvel atual ou trocar por outro.

Os financiamentos com recursos da poupança — principal fonte de crédito imobiliário para a classe média — caíram 13% em 2025, totalizando R$ 156 bilhões, segundo a Abecip. No mesmo período, o Indicador de Confiança ABRAINC/Deloitte registrou recuo de 23% na procura e de 21% nas vendas de imóveis residenciais de médio e alto padrão.

Ao mesmo tempo, o crédito para reforma se ampliou. Em novembro de 2025, o Ministério das Cidades lançou o programa Reforma Casa Brasil, com R$ 40 bilhões destinados especificamente a obras de reforma residencial, com juros a partir de 1,17% ao mês.

A leitura prática é direta: trocar de imóvel ficou mais caro e mais difícil. Modernizar o que já se tem — especialmente quando o imóvel está bem localizado e tem boa estrutura — passou a ser a decisão mais racional para muita gente. E em Curitiba, onde os bairros consolidados concentram o melhor estoque residencial da cidade, essa lógica é ainda mais evidente.

O que caracteriza uma planta dos anos 80 e 90

Antes de falar em soluções, vale entender o que define esse tipo de planta — porque os problemas se repetem com bastante regularidade.

Compartimentação excessiva. Cada função tinha seu ambiente fechado. Sala de estar separada da sala de jantar. Cozinha isolada por porta. Área de serviço em outro compartimento. O resultado é um apartamento que parece menor do que a metragem indica, com pouca luz circulando e ambientes subutilizados.

Cozinha como área de serviço. Nos anos 80 e 90, a cozinha era espaço de trabalho, não de convívio. Ficava nos fundos, com pouca luz natural e sem qualquer conexão visual com o restante da casa. Hoje é o ambiente mais usado da maioria das famílias — e o que mais se beneficia de integração.

Circulação desperdiçada. Corredores longos ligando quartos, halls de entrada amplos sem função definida. Em plantas de 90 a 130 m², não é incomum que 10% a 15% da área útil esteja em circulação pura.

Banheiros pequenos e mal distribuídos. Metragens reduzidas, box de dimensão mínima, ausência de ventilação natural adequada e — em muitos casos — apenas um banheiro social para dois ou três quartos.

Instalações no fim da vida útil. Elétrica dimensionada para uma casa sem ar-condicionado, sem micro-ondas, sem home office. Hidráulica com tubulação de ferro galvanizado, comum em edifícios desse período e que apresenta corrosão e perda de vazão com o tempo.

Nenhuma dessas características inviabiliza o imóvel. Todas são resolvíveis com projeto.

Reforma ou retrofit: qual a diferença

Os dois termos aparecem com frequência quando o assunto é imóvel antigo, e vale esclarecer a distinção — porque ela afeta o escopo do trabalho e o orçamento.

Reforma altera o layout e a estética do imóvel. Envolve mudança de planta, remoção ou construção de paredes, troca de revestimentos, marcenaria, iluminação e mobiliário. É o que a maioria das pessoas tem em mente quando fala em reformar.

Retrofit é a modernização dos sistemas que fazem o imóvel funcionar — elétrica, hidráulica, esquadrias, isolamento térmico e acústico, desempenho energético — preservando a estrutura existente. É um trabalho menos visível, mas que responde por boa parte da qualidade de vida no imóvel.

Na prática, em apartamentos dos anos 80 e 90, os dois caminham juntos. Não faz sentido investir em uma cozinha integrada e marcenaria sob medida mantendo uma instalação elétrica que não suporta os equipamentos que vão ser instalados nela. Um bom projeto trata das duas dimensões de forma coordenada, na sequência correta.

O que precisa ser modernizado além da estética

Essa é a parte do trabalho que não aparece nas fotos — e que define se a reforma vai durar 20 anos ou gerar problemas em 3.

Instalação elétrica. Apartamentos desse período foram projetados para uma demanda muito menor de energia. A NBR 5410, norma que regula instalações elétricas de baixa tensão, estabelece parâmetros de dimensionamento, aterramento e proteção que a maioria desses imóveis não atende. Em uma reforma completa, a substituição integral da fiação, do quadro de distribuição e a criação de circuitos independentes para equipamentos de alta demanda é praticamente obrigatória.

Instalação hidráulica. Tubulações de ferro galvanizado — padrão construtivo comum até os anos 1990 — sofrem corrosão interna progressiva, o que reduz vazão e compromete a qualidade da água. A substituição por PVC ou PEX durante a reforma evita intervenções futuras em paredes recém-acabadas.

Esquadrias e desempenho térmico. Este é um ponto especialmente relevante em Curitiba. Janelas de alumínio simples ou de ferro, comuns em edifícios desse período, têm baixo desempenho térmico e acústico. Em uma cidade com temperatura média anual de 18 °C e invernos rigorosos, a troca por esquadrias com vedação adequada — e, quando o orçamento permite, vidro duplo — tem impacto direto no conforto e no custo de aquecimento. Como abordamos no post sobre insolação em Curitiba, o desempenho térmico do imóvel é um dos fatores que mais afetam a experiência de morar na cidade.

Impermeabilização de áreas molhadas. Banheiros e cozinhas com impermeabilização original de 30 ou 40 anos frequentemente apresentam infiltrações que só se manifestam no apartamento de baixo. Refazer essa camada durante a reforma é o que evita conflitos com vizinhos e retrabalho.

Onde estão esses imóveis em Curitiba

O estoque de apartamentos dos anos 80 e 90 está concentrado justamente nos bairros mais valorizados da cidade — o que faz desse perfil de imóvel uma oportunidade interessante.

Batel. O bairro com o metro quadrado mais alto de Curitiba concentra edifícios residenciais de várias gerações. Apartamentos de 100 a 200 m² com plantas compartimentadas são frequentes, e a valorização da região justifica investimento em reforma de padrão elevado.

Cabral e Alto da XV. Bairros consolidados, arborizados, com forte presença de edifícios de três e quatro quartos construídos entre os anos 70 e 90. Perfil predominantemente familiar, com boa infraestrutura de serviços.

Água Verde. Um dos bairros com maior densidade de apartamentos da cidade e grande volume de negociações de imóveis usados. Estoque diversificado, de dois a quatro quartos, com metragens que respondem bem a projetos de integração.

Bigorrilho e Champagnat. Região de alta valorização com edifícios de padrão elevado. Apartamentos amplos com plantas que se beneficiam significativamente de redistribuição.

Centro. Lidera as negociações de imóveis usados em Curitiba. Concentra edifícios históricos e modernistas com características arquitetônicas singulares — e é foco do programa municipal de revitalização, que oferece incentivos fiscais para requalificação de imóveis na região.

O que valoriza um apartamento antigo bem reformado

Segundo dados do Inpespar/Secovi-PR, o ticket médio do imóvel usado em Curitiba atingiu R$ 496.471 entre março e abril de 2026, com apartamentos de dois e três dormitórios liderando as negociações.

Nesse mercado, um imóvel reformado com projeto se diferencia de forma bastante clara — e por razões concretas.

Planta atualizada. Um apartamento com ambientes integrados, cozinha conectada à área social e circulação otimizada é percebido como maior e mais funcional do que outro de mesma metragem com planta original. A integração é a intervenção que mais transforma a percepção de espaço.

Luz natural aproveitada. Remover barreiras internas permite que a luz circule por mais ambientes. Em Curitiba, onde a incidência solar já é limitada em boa parte do ano, esse ganho é imediatamente perceptível.

Instalações novas. Um comprador que sabe que a elétrica e a hidráulica foram integralmente refeitas está adquirindo tranquilidade — e isso se traduz em disposição de pagar mais e negociar menos.

Documentação e responsabilidade técnica. Reformas conduzidas com projeto e RRT emitida pelo arquiteto responsável têm respaldo técnico documentado, o que facilita aprovações em condomínio e transmite segurança em uma futura negociação.

Quando faz sentido reformar

Nem toda situação demanda uma reforma completa. Alguns cenários, porém, justificam claramente o investimento.

Você acabou de comprar um imóvel usado. É o melhor momento possível. O apartamento está vazio, a obra não interfere na rotina de ninguém e todas as intervenções podem ser feitas de uma vez — o que reduz custo e tempo total em comparação com reformas parceladas ao longo dos anos.

Você mora no imóvel há muitos anos e a planta não corresponde mais à sua rotina. Filhos que saíram de casa, trabalho remoto que virou permanente, mudança na forma de receber pessoas. Quando o modo de morar mudou e o imóvel não acompanhou, a reforma é o que realinha os dois.

Você herdou ou recebeu um imóvel antigo. Imóveis nessa condição costumam ter décadas sem intervenção estrutural. A reforma define se ele vai ser ocupado, alugado ou vendido — e em qualquer um dos três cenários, o projeto determina o resultado.

As instalações começaram a dar sinais. Disjuntores que desarmam, pressão de água baixa, infiltrações recorrentes, mofo em paredes. São indicadores de que o problema é sistêmico e que intervenções pontuais vão apenas adiar uma solução que precisa ser completa.

Vamos avaliar o seu imóvel

Um apartamento antigo em Curitiba raramente precisa ser trocado. Quase sempre precisa ser repensado.

Estrutura sólida, boa localização e metragem generosa são exatamente o que os imóveis dos anos 80 e 90 oferecem — e o que os construtores de hoje raramente entregam pelo mesmo valor. O que falta é uma planta compatível com o modo de morar atual e instalações à altura do uso contemporâneo.

Se você tem ou está comprando um apartamento nesse perfil em Curitiba, o primeiro passo é entender o que o imóvel permite — estruturalmente, tecnicamente e dentro do que faz sentido para você.

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